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Edição Nº 44 Director: Mário Lopes Sexta, 4 de Junho de 2004
Opinião
Revitalizar a forma de pensar um centro histórico

 Vasco Couceiro Gomes*

Com esta reflexão pretendo contribuir para a promoção de uma discussão sobre a revitalização do Centro Histórico (CH) de Alcobaça, o qual não pode deixar de estar interligado com o futuro da Cidade, e sobre o modo como podemos ainda salvar aquilo que neste momento está numa situação de sobrevivência e a curto prazo estará condenado a uma lenta agonia.

Numa situação normal, este processo de discussão, de preferência o mais aberto possível, deveria ser liderado pela Autarquia ou por uma Associação Comercial, caso existisse, na defesa dos interesses dos seus associados, principais prejudicados ou beneficiados, numa óptica de antever problemas para assim os combater de uma forma eficaz, promover a mobilização e a união da classe (aspecto muito importante, remarmos todos para o mesmo lado, para isso é necessário um bom timoneiro), prestar um conjunto de serviços (gratuitos ou não) aos seus associados tais como: Contabilidade, fiscalidade, informática, trabalho temporário, formação, entregas ao domicilio, limpeza de lojas e montras, serviços jurídicos, pequenas reparações, a organização de eventos, a coordenação de promoções, festivais e a produção de materiais publicitários, mobilizar e disponibilizar meios informáticos para a criação de lojas virtuais na Internet. Pode ainda identificar fileiras de produtos e bens tradicionais da região e promovê-los através da Internet ou através dos serviços de cultura e turismo da autarquia.

Entre 1998 e 2001 foi dado um primeiro passo na requalificação do CH de Alcobaça, mas este programa PROCOM (urbanismo Comercial) pecou por não ter sido enquadrado por um programa mais vasto, incluindo também a recuperação do parque imobiliário, visando com isso combater a progressiva desertificação.

Passados 3 anos, analisando a sua execução, considero agora que foram poucos os pontos positivos, e passo a explicar: não foi feita a promoção e divulgação da zona intervencionada, não se alteraram mentalidades e comportamentos dos comerciantes, não se executou o circuito pedonal previsto, com a criação do parque estacionamento subterrâneo do mercado, nem a prevista canalização dos turistas para o mercado da feira obrigando-os a circular pelo CH, e nunca chegámos a quantificar o seu efeito e se trouxe ou não resultados concretos, para além da remodelação dos espaços comerciais.

É hoje aceite que as cidades são centros privilegiados para a actividade económica, social e cultural, Não constitui também novidade afirmar que as cidades se encontram em constante mudança reflectindo a cultura, as experiências, as prioridades e anseios dos seus residentes. Contudo, o que se verifica hoje em dia é que estas mudanças são cada vez mais rápidas e intensas, sobretudo devido à internacionalização do capital, aos novos hábitos de consumo, de deslocação e de lazer. Assim, e especialmente num contexto de economia global cada vez mais competitiva, é importante, não só para a sobrevivência das cidades, mas para a prosperidade dos que lá habitam, trabalham, compram e se divertem, que as cidades se transformem de modo a atrair novos pólos criadores de riqueza, mas também de modo a manter e a modernizar os serviços e as actividades já existentes.

Tal tarefa é demasiado importante para ser conseguida apenas pela intervenção do governo e das autarquias. Tornou-se cada vez mais premente que as a comunidades locais, incluindo o governo, os investidores privados, as organizações não governamentais e os cidadãos se organizem e colaborem em acções de revitalização que promovam os interesses das cidades como um todo.

Criação de parcerias público-privado efectivas: As experiências estrangeiras mostram que parcerias entre o sector público e o sector privado são um elemento fundamental no sucesso da revitalização do centro das cidades. Nestas parcerias, as principais características têm a ver com tomadas de decisão conjuntas e com a partilha de responsabilidades entre os diferentes actores de modo a beneficiar a comunidade como um todo. Mais recentemente, o que se tem verificado é o sector privado a liderar estas parcerias e não tanto o sector público como se verifica em Portugal. Também para além dos parceiros públicos e privados, muitas das parcerias estrangeiras incluem ainda a participação de associações cívicas e voluntárias.

Analisar holísticamente o CH: Antes de definir a estratégia de intervenção é necessário analisar holísticamente o CH nas suas várias facetas: posição comercial na hierarquia regional, pontos fortes (e.g. oferta diversificada, Património Histórico e a sua capacidade de atracção, Comercio com Tradição, Espaços abertos, zonas verdes, confluência de dois rios, Desenvolve a economia local, Integrado na vida da cidade, Regenera o parque imobiliário do CH) e fracos (e.g. acessibilidade, estacionamento, falta de Ancoras de atracção), oportunidades (e.g. participação elevada dos comerciantes) e ameaças (e.g. áreas comerciais periféricas). Estes estudos e análises já existem e foram elaboradas no estudo para implementação do PROCOM. Pergunto eu, este estudo que custou cerca de 12.000 contos para que serviu? Foram seguidas as suas recomendações? Por mais estudos que se façam, no caso de Alcobaça foram feitos muitos nos últimos anos, se não forem utilizadas as suas recomendações e se não combatermos os problemas diagnosticados, de nada adiantam.

Orientar-se por princípios de mercado: A realização de um estudo de diagnóstico e de mercado é fundamental para se conhecer: quem são os consumidores que frequentam os estabelecimentos, quais os potenciais consumidores a atrair, quais os bens e os serviços que os consumidores actuais preferem, quais as suas preferências futuras, e finalmente como é que se podem garantir esses produtos e serviços de modo a fidelizar os clientes.

Criar uma visão estratégica de longo prazo: As revitalizações mais bem sucedidas incluem uma visão estratégica clara, pró-activa e consensual para o centro urbano no futuro, por exemplo, nos próximos 5 a 10 anos. É muito importante que todos os parceiros sejam incluídos na definição desta visão estratégica e que todos eles se sintam responsáveis pela mesma, e acreditem que ela é realista e capaz de ser atingida. Dificilmente esta meta é atingida se dermos prioridades a calendários eleitorais.

Ter uma estratégia de intervenção coerente: As estratégias de intervenção nos CH devem conter planos de acção que permitam aos intervenientes atingir com sucesso a visão estratégica previamente definida e capturar as oportunidades económicas encontradas nos estudos de mercado. Este plano de acção, que resulta necessariamente do diagnóstico previamente efectuado, deve ser pormenorizado ao ponto de identificar quais as actividades a realizar, o seu início e fim, quem é que é responsável pela sua realização.
Tal como não podemos incentivar as pessoas a investir num sentido, para o mesmo ser alterado imediatamente passado pouco tempo. Veja-se que os objectivos desta intervenção, que se quer fazer agora no CH contraria e colide mesmo com a intervenção do PROCOM, como podemos preparar o futuro com estas incertezas?

Ser selectivo e definir prioridades: os programas de revitalização mais bem sucedidos são aqueles em que os recursos (necessariamente) limitados, como por exemplo: tempo, energia, dinheiro, e voluntariado, são dirigidos às áreas alvo previamente definidas pelos vários parceiros. A concentração de recursos em determinada área geográfica não só leva a que o esforço de revitalização seja mais fácil de conduzir, assim como também contribui para dar mais visibilidade aos diferentes melhoramentos. Deste modo há que encontrar soluções incrementais com objectivos e actividades realistas.

Avaliar o desempenho das Medidas e dos Programas implementadas: Sempre que possível devemos realizar uma análise após a implementação de um qualquer programa (PROCOM) com o objectivo de aferir e quantificar o impacto desses programas na Cidade. Nestas análises devemos dar atenção aos aspectos que influenciam os diferentes utilizadores do centro, tais como: limpeza, segurança, atractividade, agradabilidade, usos e serviços disponíveis, estacionamentos, conflitos entre utilizadores, etc. Devemos também monitorizar regularmente um conjunto de indicadores estatísticos que permitem às entidades promotoras desses programas e ao público em geral avaliar a evolução do trabalho desempenhado. Entre estes indicadores encontramos: propriedades devolutas, número de peões num determinado ponto fixo, crimes, empregos criados, etc.
Alguém me sabe dizer se agora temos mais prédios devolutos do que antes do PROCOM?, alguém me sabe dizer quantos empregos e quantos novos estabelecimentos foram criados pelo efeito PROCOM? Talvez ninguém saiba, porque essa análise nunca foi feita, e seria deveras importante sabermos se o nosso investimento teve algum efeito multiplicador no CH.

Actualmente, qualquer CH compete directamente com as grandes superfícies comerciais, mas não podemos limitar nem impedir a sua instalação, é sempre salutar a concorrência. Assim, os centros comerciais e os hipermercados existem e é impensável que deixem de existir no futuro próximo. O que se pode e deve fazer é retirar ensinamentos da sua existência e forma de funcionamento de modo a que o pequeno e o grande comércio possam coexistir em situação de complementaridade e não de conflito. Cada tipo de actividade comercial pode e deve oferecer benefícios distintos num ambiente em que um não existe em detrimento do outro. Nesta lógica, é importante que os formatos comerciais mais do que concorrentes uns com os outros, sejam parceiros reais na revitalização das cidades. Apenas um investimento continuado nas cidades pode transformá-las em locais ordenados de modo a poderem atrair mais consumidores e mais visitantes dispostos a realizar compras nos vários tipos de comércio complementares.

O principal cliente do CH é aquele que reside e trabalha na nossa zona de influência, é aquele que mais vezes passa na nossa montra durante todo o ano, aquele que até lhe conhecemos o nome e os seus gostos, numa situação normal esse seria o nosso melhor cliente, e digo seria, pois com o nosso centro historio em desertificação, ele está em extinção, assim como com o progressivo envelhecimento da sua população, o qual provoca uma grande alteração de hábitos de consumo, principalmente reduzindo-o. A Cidade de Alcobaça terá neste momento uma população inferior aos 5000 Habitantes, qualquer cadeia de lojas franchisadas (que também são pólos de atracção), obriga a um mínimo de 25.000 Habitantes.

Nos outros tipos de clientes, em segundo lugar, colocaria os residentes no Concelho, que neste momento apenas vêm a sua sede de concelho cumprir as cada vez menores obrigações legais que implicam a presença física da pessoa. Que poderemos nós fazer para as cativar a usufruir e consumir na sede de Concelho, em detrimento das outras cidades vizinhas?

Em terceiro lugar, encontramos os turistas, que cerca de 210 000 anualmente pagam para ver o Mosteiro, de referir que nos últimos quatro anos tem havido um descida acentuada desse numero (o mesmo acontece na Batalha), e que infelizmente devido á sua sazonalidade (70% de Maio a Setembro), á gama média/baixa e à sua curta estada na cidade não podemos contar com o seu contributo.

Qual a realidade do comércio no CH ?

Aproveito para recordar alguns dos resultados do Estudo elaborado por CPU-Consultores de Planeamento Urbano, Lda., para implementação do PROCOM, dados recolhidos em 1997, os quais temos que ponderar para a realidade actual :
- 51% dos comerciantes tinham idade superior a 51 anos,
- 54% dos comerciantes possuem apenas o ensino primário,
- 11% dos comerciantes apenas sabe ler e escrever
- 25% dos estabelecimentos tem mais de 31 anos de existência
- 63% dos estabelecimentos tem apenas até duas pessoas ao serviço, revelando um estrutura de tipo familiar.
- 43% dos estabelecimentos facturava anualmente valores inferiores a 10.000 contos
- 38% dos estabelecimentos tem uma área inferior a 60 m2
- 84% dos estabelecimentos são arrendados
- 48% dos estabelecimentos pagava um renda mensal inferior a 25 contos.

Os inquéritos efectuados apontaram o seguinte:
Principais problemas do centro histórico :

  • Dificuldade de estacionamento
  • Edifícios degradados
  • Ruas em mau estado
  • Medidas a implementar no CH :
  • Melhoria das condições de estacionamento
  • Maior limpeza
  • Reabilitação dos edifícios
    Passo a transcrever as conclusões da caracterização do sistema comercial desse estudo :
    "A actividade comercial instalada no centro histórico de Alcobaça apresenta um carácter de pequeno comércio de origem e destino local. Essas condições, se têm de positivo a endogeneidade do capital (económico, mas também social e cultural local), podem apresentar-se enquanto entraves á modernização do comércio bem como à competitividade face à nova oferta das grandes superfícies comerciais.

    Regista-se ainda uma certa inércia e desqualificação, quer do perfil social dos comerciantes (sobretudo idade e habilitações) quer da própria actividade.
    A evolução negativa dos negócios parece estar menos relacionada com a falta de poder de compra da população que com a desvitalização da zona de implantação ou com a concorrência dos centros comerciais.

    Combina-se assim múltiplos factores de carácter interno aos estabelecimentos comerciais e de ordem externa de índole mais urbanística e socioeconómica que exigem um plano integrado, realista e pragmático.
    Parece ser ainda de ressaltar como aspecto positivo a predisposição favorável da maioria soa inquiridos para integrarem um projecto de modernização comercial (PROCOM) pese embora uma relativa desconfiança face à sua contribuição para os arranjos urbanísticos."

    Compete á Câmara Municipal :

    Promover a revitalização do centro urbano: No quadro dos poderes públicos a responsabilidade pelo procedimento de reabilitação e revitalização urbana cabe, primacialmente, aos municípios.

    A revitalização do centro urbano deve ser uma prioridade de política urbana e de desenvolvimento económico para o município. Compete ao município promover a identidade e a diversidade dos centros urbanos através da sua participação activa em parcerias público-privado. Para que as actividades económicas nos centros urbanos possam ser competitivas, as autarquias necessitam de rever os regulamentos municipais e os processos de atribuição de licenças de modo a facilitar a realização de investimentos nos centros. Assim, os processos de intervenção nos centros urbanos devem ser expeditos, mas sem perda de rigor nem de qualidade nos serviços prestados.

    Ter um plano de marketing de cidade: Um centro histórico (ou uma cidade) deve ter um plano de marketing de cidade que nos permita comunicar eficientemente com os consumidores alvo. Este plano deve transmitir uma imagem positiva do CH e das actividades aí localizadas, principalmente a interligação do CH com o Mosteiro Património Mundial, tentado rentabilizar ao máximo do seu potencial de atracção. Deve incluir campanhas promocionais, guias turísticos, mapas e brochuras, assim como promover a realização de eventos e festivais públicos que divulguem o CH como um local interessante, activo, seguro e aprazível para se realizar compras, viver, trabalhar e divertir. É também importante comunicar frequentemente os resultados atingidos aos eleitos locais, à comunicação social e ao público em geral.

    Promover elevados padrões de limpeza, manutenção e segurança: A limpeza e manutenção regular de espaços públicos e privados deve ser regida por altos padrões de qualidade e higiene. Estes padrões devem ser aplicados à limpeza mecânica e manual dos passeios, ao despejar dos lixos, à localização de contentores em locais próprios, à remoção de grafitti e outros cartazes publicitários indesejáveis. A manutenção de árvores, floreiras e outros arranjos paisagísticos, assim como a manutenção regular de mobiliário urbano, sinalética, e iluminação é da maior importância para o sucesso do centro urbano. Finalmente, a segurança no centro é um elemento a que se deve prestar também muita atenção.

    Promover um desenvolvimento urbano compacto e sustentável: Promover usos do solo mistos e desincentivar a suburbanização, reduzindo descontinuidade entre as diversas zonas da cidade, evitando o isolamento de cada uma delas, promovendo sempre a qualidade de vida de todos os cidadãos.

    Compete aos Comerciantes :

    Apostar na diferença: De modo a poder suceder economicamente, o comércio no centro das cidades deve ser capaz de criar, e ser conhecido por um determinado nicho de mercado. O comércio no centro das cidades não pode de modo algum querer ser competitivo em todos os ramos de actividade com os centros comerciais e hipermercados. Pode é apostar num determinado nicho de mercado especifico que lhe permita coexistir com sucesso em igualdade com os centros comerciais, não porque vende mais barato, mas sim porque se diferencia e vende bens ou presta serviços únicos no contexto urbano e regional.

    Ser autêntico e genuíno: Apesar de todas as novas possibilidades de compra, os CH mais bem sucedidos são aqueles que prestam um atendimento personalizado, oferecem bens de qualidade, garantem assistência pós-venda, promovem o carácter histórico do centro e têm brio em estarem localizados no centro da cidade.

    Participar na resolução dos problemas comuns: A missão de criar um CH que atraia visitantes e clientes não é da responsabilidade única da câmara municipal. Cabe aos comerciantes não só manter estabelecimentos atractivos, como também colaborar activamente nos esforços de revitalização do centro no seu todo. É necessário ter motivação e dedicação colectiva à resolução dos problemas comuns.

    Diferenciar os horários : Cada vez mais o comércio tradicional tem de se adaptar ás novas condições de vida das pessoas, em que o factor tempo e a sua escassez condicionam e muito a decisão de compra, ou seja, o comércio tem de seguir a disponibilidade dos seus clientes, nas horas em que eles o podem fazer, isso implica certamente abrir as lojas na tradicional hora de almoço, forçosamente ao Sábado e Domingo o dia todo, e por que não fechar mais tarde (21h/22h) adaptando também o horário de verão, porquê fechar ás 19h, se até ás 21h é de dia?

    Criar um espirito de união entre os comerciantes, fazendo-lhes ver que a sua interdependência económica, na criação de uma oferta diversificada e complementar, que isoladamente seria impossível conseguir, é fundamental, permitindo assim deixar de lado antigas rivalidades e criar sinergias, nalguns casos mesmo, criação de fortes laços de solidariedade entre eles, por exemplo, criando um conjunto de promoções cruzadas em que aqueles que maior movimento têm, podem oferecer um vale de compras (ou mesmo publicidade) nas lojas de mais difícil acesso ou que necessitem de escoar stocks.

    Interessante também é o facto de os comerciantes serem sempre acusados de corporativismo, e isso na realidade não acontecer, pois os únicos casos que conheço a nível local, são as Farmácias e essas são reguladas por outro tipo de corporativismo de nível nacional. Quando falo de corporativismo posso dar o exemplo das farmácias, quando uma está de serviço as outras estão fechadas, encerram para férias em períodos distintos, etc.etc. nunca vi essa forma de organização em talhos, pronto-a-vestir ou mesmo restaurantes.

    Algumas sugestões, com imaginação e provavelmente pouco dinheiro investido, para um melhor futuro para Alcobaça, visando a atracção e ocupação de turistas, permitindo um maior tempo de permanência na nossa cidade :

    Circuito pedestre ao longo das margens do rio Alcoa desde Chiqueda a Alcobaça, fazendo a ligação ao Museu do Vinho, ao futuro Ecoparque dos Monges e a um circuito dos moinhos e azenhas ainda existentes neste rio, assim como acompanhar o circuito hidráulico cisterciense da levada e do abastecimento de água potável ao mosteiro, permitindo assim reconhecer a importância da água em Alcobaça desde a sua fundação.

    A revitalização desses moinhos poderia ajudar a implementar, dado a cada vez maior procura de produtos tradicionais de qualidade e ajudando a rentabilidade dessas unidades, a produção de farinha destinada a padarias (pão destinado á restauração e hotelaria do CH) e ás pastelarias. Não seria interessante termos doçaria conventual feita com farinha moída como no tempo dos monges? Pode também demonstrar às novas gerações a importância de uma fonte de energia não poluente, ecológica e renovável.

    Criação de um circuito pedestre das pastelarias com doçaria conventual, cada qual com as suas especialidades, criação de um folheto explicativo com mapa.

    Circuito pedestre dos chalets e palacetes de Alcobaça, folheto explicativo e de preferencia com visitas a alguns deles, desde que tenham conteúdo temático (por exemplo: Museu da Chita de Alcobaça), com mapa assinalando os pontos mais importantes do trajecto e um pouco da história de Alcobaça

    Mapa com indicação dos restaurantes da cidade com indicação dos pratos típicos e sua história, que tanta fama deram a Alcobaça, promovendo um concurso de Gastronomia entre eles todos os anos.

    Realização de eventos e animação cultural e desportiva ao longo de todos os fins-de-semana do ano, de preferência com mais de um evento por dia, a realizar a meio da manhã e a meio da tarde em locais distintos da cidade, permitindo a permanência e circulação pedonal das pessoas no CH

    Realização de eventos, na biblioteca (situada no centro histórico e dispondo de anfiteatro) para crianças, devidamente acompanhadas, aos fins de semana e feriados que permitissem aos pais, deixar as suas crianças em segurança devidamente acompanhadas, e podendo usufruir da liberdade de ir ás compras no CH

    Realização de reuniões com os operadores turísticos, de forma a quantificar o que querem e quanto tempo podem ficar e principalmente ouvir as sugestões de quem trabalha com turistas todos os dias.

    Promoção de actividades e ofícios tradicionais, com lojas, em que os artesãos mostrem a sua arte ao vivo. Exemplos: pintura cerâmica, roda de oleiro, cestaria, calçado

    Revitalizar o mercado municipal, como âncora do centro histórico, permitindo a sua promoção e divulgação a nível distrital relativamente à excelência dos produtos de Alcobaça, identificando claramente quais são, promovendo concursos para o produto da semana ou do mês, assim como aproveitando o Domingo para realização de feiras de produtos de Agricultura biológica, promovendo esses eventos a nível nacional, Alcobaça como capital da agricultura biológica, promovendo um protocolo com AVAPI ou AGROBIO, de forma a controlarem e certificarem esses produtos. Desta forma incentivamos a produção, aproveitamos e podemos estimular a investigação cientifica, que já foi feita nessa área em Alcobaça, e no futuro será mais um pólo turístico de atracção, atraindo consumidores com poder de compra elevado.

    Em conclusão :

    Um centro histórico vivo é aquele que tem vida própria praticamente ao longo das 24 horas do dia, permitindo assim ser um pólo de atracção, nas suas diversas componentes : Habitação, Trabalho, Comércio, Serviços, Actividades Hoteleiras, Turismo. Outro dos grandes problemas dos centros históricos é a sua acessibilidade e a falta de transportes, principalmente em cidades pequenas, como a nossa.

    Não podemos transpor modelos ou soluções encontradas noutros locais ou mesmo noutras épocas, temos uma realidade diferente e é essa realidade que conhecemos e que vivemos, para o bem e para o mal, podemos e devemos usar a experiência de outros, porque muitos dos problemas são comuns á escala mundial, pelo menos para não cometermos os mesmos erros, podendo identificar de uma melhor forma os nossos pontos fortes e fracos, as oportunidades e ameaças.

    Importante também neste processo é sabermos o que estamos dispostos, cada um de nós, a fazer, que sacrifícios, pois quanto mais tempo os adiarmos pior será o desfecho. Sabendo que o comércio do centro histórico está inserido numa zona peculiar, especial, muito diferente de qualquer grande superfície que gere de uma forma directa todo o espaço onde está inserida, ao contrário do CH, o qual está dependente das decisões autárquicas, as quais muitas vezes não são coincidentes com as dos directamente interessados.

    O que eu quero dizer com isto é que se não tivermos uma autarquia empenhada em valorizar o espaço público de uma qualquer zona da cidade, por muito esforço que os comerciantes ou habitantes possam fazer, ele é infrutífero.

    * Comerciante

  • 04-06-2004
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