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Edição Nº 71 Director: Mário Lopes Quarta, 6 de Setembro de 2006
Opinião
NRAU – Novo Regime do Arrendamento Urbano

             
                 Helena Victor
No passado dia 29 de Junho entrou em vigor o Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU, aprovado pela Lei 6/2006, já regulamentado através de diplomas publicados em 8 de Agosto, a saber:

              DL 156/2006 que estabelece o modo de fixação do nível de conservação dos imóveis locados.

·              DL 157/2006 que regula as obras por iniciativa do senhorio;

·               DL 158/2006 que estabelece a determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido e a atribuição de subsidio de renda para os arrendamentos para habitação;

·                DL 159/2006 que define prédio devoluto;

·                DL 160/2006 que regula os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração:

·                 DL 161/2006 que regula das Comissões Arbitrais Municipais;

     Este novo regime altera o regime anteriormente em vigor, quer quanto ao arrendamento urbano quer quanto ao arrendamento não habitacional. Quanto a este é de salientar o seguinte: nos contratos não habitacionais celebrados na vigência do DL 257/95 de 30 de Setembro, o senhorio não poderá denunciar o contrato mediante mera comunicação ao inquilino com a antecedência de cinco anos por aplicação do artigo 1101 al. c) do Código Civil.

             Porém tal denúncia é possível nas seguintes situações:

1.         Se ocorrer trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor do NRAU;

2.            Se, sendo o arrendatário uma sociedade, ocorrer uma transmissão da posição social que determine a alteração da sua titularidade em mais de 50% relativamente á situação existente em 29/06/2006;

3.             Se ocorrer transmissão por morte.

De referir que a transmissão por morte apenas se verifica existindo sucessor que há mais de três anos explore o estabelecimento em comum.

            O aumento das rendas dos contratos não habitacionais verifica-se da seguinte forma: Apenas podem sofrer o aumento de renda “extraordinário” previsto no NRAU, os contratos celebrados antes do DL 257/95 de 30 de Setembro e nesses a renda pode ser actualizada independentemente do nível de conservação do imóvel.

            Tal aumento, em regra é feito faseadamente por um período de 5 anos. Excepcionalmente poderá ter um faseamento de 10 anos nas seguintes situações: estabelecimento comercial aberto ao público em que o arrendatário é uma pessoa singular ou uma micro empresa; o arrendatário tenha tomado o estabelecimento de trespasse há menos de cinco anos; o estabelecimento esteja situado em área critica de recuperação e/ou reconversão urbanística ou a actividade do estabelecimento tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal.

            Porém tal actualização pode ser imediata se o locado se mantiver encerrado há mais de 1 ano, salvo motivo de força maior; tiver ocorrido trespasse ou cessão de exploração após a entrada em vigor da NRAU ou ocorra transmissão inter vivos de posição social que altere a titularidade em mais de 50% face á situação existente aquando da entrada em vigor da NRAU.

            Helena Victor
Advogada da Associação Comercial e Empresarial de Santarém

06-09-2006
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